בישראל לא מוטל כיום מס, על רכוש שהתקבל בירושה. גם כשמדובר בנכס מקרקעין כמו דירה, היורש לא נדרש לשלם על קבלתה לרשותו, מס ירושה או מס רכישה. מאידך, כשהיורש מעוניין למכור את הדירה שקיבל בירושה, הוא יכול להיות מחויב בתשלום מס שבח, על הרווח שהפיק מהעסקה.
יש לציין שמוכר הדירה, בעיני החוק, הוא התא משפחתי כולו, כלומר גם בן/ת זוגו (כולל ידוע/ה בציבור) של המוכר וצאצאיו הקטינים, כך שאין אפשרות לחמוק מתשלום המס, באמצעות העברת הדירה על שמו של בן משפחה קרוב.
מהו מס שבח על דירה בירושה?
על פי חוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, העברת דירה בירושה, כלומר הורשת הדירה אינה נחשבת לעסקת מקרקעין ולכן אינה מחייבת במס. חבות במס עלולה, כאמור, להתעורר רק במכירת דירה בירושה, כאשר נוצר רווח כספי בין שווי רכישתה ע"י המוריש לבין שווי מכירתה ע"י היורש.
חישוב סכום מס השבח, במכירת דירה שעברה בירושה, נעשה על פי כל התקופה מאז נרכשה הדירה על ידי המוריש, למעט מקרים שבהם המוריש נפטר לפני שנת 1981, אז היה נהוג עדיין מס עיזבון. במקרים הללו, יחושב מס השבח על פי התקופה שחלפה מפטירת המוריש.
פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה בירושה – פטור של המוריש
בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שעברה בירושה . התנאים הם, שמוכר הדירה הוא בן/ת הזוג או הצאצא של המוריש, או בן/ת הזוג של צאצאו של המוריש. בנוסף, יש להוכיח שהדירה הנמכרת שימשה למגורים ב-80% מתקופת השבח, או בארבע השנים טרם המכירה ושלפני פטירתו, החזיק המוריש דירת מגורים אחת בלבד. כלומר, אם היה המוריש בחיים ומוכר את דירתו, היה פטור ממס שבח, החל על מכירת דירה יחידה.
שלושה דגשים:
- גם בעלות של המוריש על חלק מדירה נוספת, לא תאפשר ליורשיו לקבל פטור ממס שבח, על מכירת הדירה שהוריש להם.
- ככל וניתן למכור את דירת הירושה בפטור ממס שבח עפ"י התנאים האמורים לעיל הרי שקיומה של דירת ירושה הזו איננה פוגעת אף במכירת הדירה שבבעלות היורש ואשר נרכשה על ידו . למשל דוד רכש דירה בגבעתיים. כעת ירש דירה בתל אביב. את הדירה בתל אביב ניתן למכור בפטור של מוריש כמתואר לעיל ומכאן שגם אם ימכור תחילה את דירתו שלו שבגבעתיים יוכל למכור אותה בפטור דירה יחידה ממס שבח.
- אם הדירה שהתקבלה בירושה עומדת בתנאי הפטור של מוריש אין צורך להמתין 18 חודשים לאחר קבלתה בירושה כדי למכור אותה בפטור.
מס שבח במכירת דירה אחרת כשיש לך בנוסף דירת ירושה
ניתן למכור בפטור דירה יחידה דירה שבבעלותך אף אם יש לך דירה נוספת שקיבלת בירושה בשני מקרים :
הראשון – כפי שהוסבר לעיל אם דירת הירושה עומדת בתנאי פטור מוריש.
השני- דירת הירושה לא עומדת בתנאי הפטור של מוריש אבל חלקך בדירת הירושה אינו עולה על חצי.
מכירת דירת ירושה בין אחים
סוגיית המימוש של נכס שעבר בירושה הופכת מורכבת יותר, כשהוא מתחלק בין כמה יורשים ולכל אחד דעה שונה באשר לעתידו.
לאחר הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, נדרשים היורשים להחליט כיצד לממש את הנכס. אם הוסכם על כולם שיש למכור את הדירה, חשוב לבצע תכנון מס יעיל, לפני שמתקדמים. אם יש מחלוקת בין היורשים לגבי עתיד הדירה, מומלץ לגשת להליך פירוק השיתוף, בסיוע עורך דין.
בנוסף, על פי חוק הירושה, יורשים שקיבלו ירושה משותפת, אם אלה נכסי נדל"ן או נכסים אחרים, רשאים לחלק אותה בדרך שונה ממה שקובע חוק הירושה, או ממה שקבע המוריש, בצוואה שהותיר.
הסכם כזה, הנחתם בין יורשים, פטור מתשלומי מיסוי מקרקעין, כמו מס שבח ומס רכישה, זאת בתנאי שהחלוקה המחודשת כוללת רק את הנכסים הכלולים בעיזבון ושההסכם בין היורשים, מבוצע לפני שחולקו נכסי הירושה ביניהם.
מכירת חצי דירה שהתקבלה בירושה
במקרים שבהם יש מחלוקת בין היורשים ואחד מהם מחליט למכור את חלקו בדירה, הוא יהיה פטור ממס שבח. גם כאן, בתנאי שמדובר בדירת מגורים שהייתה דירתו היחידה של המוריש והמוכר הוא צאצא או בן/ת זוג של המוריש. (הפטור אינו בתוקף, כשהמוריש הוא צאצא או אח של היורש).
הזכאות לפטור ממס שבח, אינה תלויה בפטורים אחרים ממס, שקיבל המוכר בעבר, מכאן שמדובר שפטור שמומלץ להשתמש בו כאשר הדבר ניתן. השימוש בו לא יפגע בזכותו של המוכר, להשתמש גם בעתיד בפטורים נוספים.
כיצד מתבצע הליך מימוש הזכות
הבקשה לפטור ממס שבח במכירת דירה בירושה, צריכה להיות מוגשת כחלק מההצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין ברשות המסים. לבקשה יש לצרף צו ירושה או צו קיום צוואה.
אם המוריש לא התגורר בישראל לפני ובזמן פטירתו, יש להוכיח בעזרת מסמכים, שלא הייתה ברשותו דירת מגורים או אף חלק בדירת מגורים נוספת, במדינה בה התגורר.
עו"ד יסמין צח, עורכת דין מקרקעין ומיסוי מקרקעין
ייעוץ בנושאים של פטור ממס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, מיסוי תושבי חוץ, מיסוי עסקאות מקרקעין ופרויקטים של התחדשות עירונית, לצד שירותים כמו חתימה על ייפוי כוח מתמשך וצוואה, הם מהשירותים שמספק המשרד בניהולה של עו"ד יסמין צח.
עו"ד יסמין צח היא בעלת ניסיון של למעלה מעשר שנים בתחום המקרקעין. משרדה נותן מענה לייעוץ משפטי לפני, במהלך ואחרי ביצוע עסקאות מקרקעין שונות, אם מדובר ברכישת או מכירת דירה מיד שניה או רכישת דירה מקבלן ואם בליווי של פרויקטים גדולים בתחום הנדל"ן.
הליווי המקצועי מקיף את כל שלבי ביצוע העסקאות, משלב הבדיקות המקדימות של הנכס ושל הצד השני בעסקה, דרך גיבוש הטיוטה והתיקונים ועד לשלב החתימה על חוזה המכר וסיום העסקה בהצלחה ברישום הזכויות בטאבו, או העברת החזקה על הנכס לרשות הקונה.
